項目概況

工作時間： 2周 - 4周，2天   總時間： 3 - 8 周

技能等級： 高級  估計成本： 30w 至 150w 

在所有的別墅家居裝修項目中，沒有什么比建造一個完整的房間更復(fù)雜或更昂貴的了，它通過挖掘和安裝地基，然后構(gòu)筑和完成一個新的生活空間來改變家庭的實(shí)際平面圖。在極少數(shù)情況下，增加一個寬敞的房間的成本可能與房屋的原始建筑成本一樣多。盡管這樣一個項目的范圍很大，但增加房間的價值非常高，因為沒有其他項目有如此大的潛力來提高你家的宜居性和房地產(chǎn)價值。

但是，對于總承包商和/或各種分包商來說，別墅加建房間實(shí)際上總是一項工作，而別墅房主自己解決這項工作的情況非常罕見。完成房間加建所需的技能包括非常廣泛的能力，幾乎沒有人——即使是熟練的商人——能夠自己完成這一切。

然而，這并不意味著業(yè)主不干涉。相反，房主需要參與流程的每一步，以做出明智的決定并確保工作符合他們的期望。如果您接受自己管理項目的挑戰(zhàn)，了解這些步驟將有助于您安排和監(jiān)督將在您的項目上工作的所有分包商的工作。作為房主，您可以選擇自己解決整個項目的某些方面，例如做最后的木工工作或粉刷墻壁。

無論您的參與程度如何，都有助于將工作視為一個單獨(dú)的大型分步項目，以了解承包商的工作方式并有效評估和監(jiān)督他們的活動并計劃您自己的參與。

在你開始之前

特定的建筑材料和使用它們所需的工具因項目而異，但作為一般規(guī)則，房屋添加物包括建造新房子所需的大部分（如果不是全部）相同的元素。建造一個主要的房間可以使用數(shù)十種材料和工具，從主要的挖掘設(shè)備和混凝土工具到用于對木制品和櫥柜進(jìn)行收尾工作的污漬和清漆。

很少有建筑貿(mào)易專業(yè)人士擁有所有工具或具備完成大型房間加建所需的所有技能，因此由總承包商 (GC) 監(jiān)督工作是很常見的，他將投標(biāo)您的工作，然后監(jiān)督并支付各種費(fèi)用專業(yè)分包商按照商定的規(guī)格完成項目。雖然可以自己計劃一個項目，自己雇用和監(jiān)督分包商，但這是一項艱巨的任務(wù)，許多房主最終會后悔。如果您聘請總承包商，您的房間加建可能會更加順利。

為您的房間加建項目需要花費(fèi)大量時間做好準(zhǔn)備。雖然實(shí)際的勞動時間在熟練的承包商手中可能只需要兩到四個星期的八小時工作日，但由于項目等待檢查員或下一個分包商的到來，階段之間通常會有很多停機(jī)時間。在春末開始增加的主要房間在秋季某個時候完成的情況并不少見。所需時間在很大程度上取決于您所在地區(qū)的勞動力供應(yīng)情況。

你需要什么

設(shè)備/工具

• 基礎(chǔ)工具
• 框架木工工具
• 屋面工具
• 完成木工工具
• 水暖工具
• 接線工具
• 暖通空調(diào)工具

材料

• 基礎(chǔ)材料
• 框架木材
• 地板、墻壁和屋頂覆層
• 各種緊固件
• 管道材料和固定裝置
• 電氣材料及設(shè)備
• 暖通空調(diào)系統(tǒng)組件
• 窗戶和門
• 室內(nèi)地板、墻壁和天花板飾面
• 櫥柜或其他內(nèi)置插件
• 外部壁板和裝飾
• 屋頂和排水溝
• 油漆和其他飾面材料

指示

01、確定預(yù)算和范圍

成功的房間加建項目始于大量的研究和對工作規(guī)模和規(guī)模的精確確定。 加建房屋就像蓋房子一樣，涉及設(shè)計、預(yù)算、申請許可證、雇用承包商和分包商以及從頭開始建造結(jié)構(gòu)。

重要的是要為所涉及的工作做好準(zhǔn)備，并對您的預(yù)算保持現(xiàn)實(shí)。雖然一些房主報告說要為一個完整的多房間房屋支付 30w 到 100w，但更現(xiàn)實(shí)的數(shù)字可能是更低。但是，建造寬敞的新廚房的重大突破可能會將成本推高至 16w 的范圍內(nèi)。

02、安全資金

很少有房主可以用現(xiàn)金支付整個房間的增加費(fèi)用。因此，需要貸款或信用額度。這通常涉及根據(jù)房屋凈值（房屋的當(dāng)前房地產(chǎn)價值減去任何未償還抵押貸款或貸款余額）獲得房屋凈值貸款、第二抵押貸款或信用額度。

銀行和其他貸方通常不愿意向仍欠房屋評估價值 85% 或更多的房主貸款，盡管這不是硬性規(guī)定。

如果您沒有資格獲得銀行貸款，還有其他方法可以確保貸款融資，例如以退休基金或人壽保險單的價值借款。但是，在咨詢財務(wù)顧問后，應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)行此類借款。

03、選擇別墅裝修公司

大多數(shù)人會發(fā)現(xiàn)最好聘請別墅裝修公司來完成加建房間的工作。別墅裝修公司可能有由普通木匠組成的帶薪員工來執(zhí)行大部分工作，但他們也與各種專業(yè)分包商合作，這些分包商將被聘用執(zhí)行特定職責(zé)，例如管道、布線和暖通空調(diào)工作。您將按商定的項目分期付款直接向別墅裝修公司付款，而別墅裝修公司 將反過來支付和監(jiān)督他自己的員工以及為您的項目工作的各種分包商。

一切都取決于找到一個可以與之合作的優(yōu)秀別墅裝修公司，因此請花點(diǎn)時間選擇別墅裝修公司。從鄰居、朋友或親戚那里獲得推薦。如果他們不能推薦別墅裝修公司，請不要害羞，并敲開最近完成加建的房屋的門。

別墅裝修公司的重要性不能被高估。對于大多數(shù)人來說，這份工作太大了，除非你有專業(yè)經(jīng)驗和充足的時間，否則你無法自己管理。您與潛在別墅裝修公司的第一次會面應(yīng)討論項目規(guī)模、別墅裝修公司的時間表、一般設(shè)計問題和節(jié)省成本的策略。 

不要害怕在早期規(guī)劃過程中向別墅裝修公司詢問控制成本的選項。GC 在您的項目上的利潤通常是總投標(biāo)的 10% 到 20%，因此您有權(quán)進(jìn)行果斷的談判。這是您可能同意自己處理一些完成工作以換取折扣出價的時候。

您和別墅裝修公司應(yīng)在工作開始前簽署合同協(xié)議，包括付款時間表。關(guān)于如何安排付款并沒有硬性規(guī)定，但當(dāng)別墅裝修公司堅持要支付總額的 50% 以上作為預(yù)付款時，這通常被視為一個警告信號。想要預(yù)付大部分款項的別墅裝修公司可能在財務(wù)上不穩(wěn)定。

更常見的是，付款分為兩到三個等量的分期付款，以重要的完成里程碑為關(guān)鍵。但重要的是，在您對項目進(jìn)行最終演練以驗證您的滿意度之前，允許您扣留大量費(fèi)用（10% 到 25%）。

04、與建筑師合作（在適當(dāng)?shù)那闆r下）

雖然一些別墅裝修公司可以設(shè)計您的附加設(shè)施或可以根據(jù)庫存建筑計劃工作，但在許多情況下，最好聘請建筑師。與別墅裝修公司推薦的建筑師一起去有一定的價值，因為這可以確保雙方熟悉彼此。但是，如果您正在考慮這種安排，請確保進(jìn)行盡職調(diào)查并確保架構(gòu)師是合格的——而不僅僅是 GC 的朋友。

在搜索別墅裝修公司時，您可能會看到所使用的術(shù)語“設(shè)計-建造別墅裝修公司”。設(shè)計建造別墅裝修公司已經(jīng)存在多年并且司空見慣。從根本上講，設(shè)計-建造別墅裝修公司與建筑別墅裝修公司相同，但放棄使用建筑公司。設(shè)計-建造別墅裝修公司不一定雇用建筑師，而是可以依靠內(nèi)部設(shè)計師來制定計劃。

盡管設(shè)計建造別墅裝修公司將自己標(biāo)榜為一站式商店，但雇用此類別墅裝修公司有利有弊。一些設(shè)計建別墅裝修公司非常稱職，而另一些則可能以次充好。如果您正在考慮聘請設(shè)計建造別墅裝修公司，請仔細(xì)研究他們過去為多個客戶所做的工作。

05、獲得許可并準(zhǔn)備場地

您的別墅裝修公司將獲得許可，并將被要求將批準(zhǔn)的許可張貼在您房產(chǎn)的顯眼位置。一個工作人員會過來放下一個便攜式廁所，也許會張貼一個廣告牌，向全世界表明正在建造你的附加設(shè)施的公司。

為準(zhǔn)備場地，大型土方設(shè)備可能會到達(dá)，將場地剝離成平整的裸露泥土。障礙物將被移除——甚至可能是一些樹木（如果您的社區(qū)允許）。圍欄將被暫時拆除，以允許重型設(shè)備進(jìn)入現(xiàn)場。

不要為您的財產(chǎn)發(fā)生這種看似劇烈的變化而煩惱。這種土方施工會讓施工更順利，最后的步驟通常會涉及額外的土方和輪廓，以將景觀恢復(fù)到完成的外觀。

06、建立基礎(chǔ)

大多數(shù)增建的房間都有完整的地基，就像新房子一樣。根據(jù)計劃，工作人員將開始澆筑混凝土板或挖掘爬行空間或地下室，然后澆筑混凝土頁腳和基礎(chǔ)墻。

地基工作通常由別墅裝修公司聘請的專業(yè)建筑工人完成——通常是執(zhí)行現(xiàn)場早期準(zhǔn)備工作的同一批人員。可能需要幾天時間，或者在基礎(chǔ)的挖掘、澆筑和固化過程中，框架人員才能開始工作。

07、框架結(jié)構(gòu)

一旦地基混凝土固化，地板、墻壁和屋頂就會被框起來。當(dāng)由經(jīng)驗豐富的大型船員完成工作時，這可能會以驚人的速度發(fā)生。有一天，你下班回家，發(fā)現(xiàn)整個框架成員的骨架都出現(xiàn)了。

一些項目是“堅持建造”，框架人員在將它們包裹起來之前一塊一塊地建造地板平臺、螺柱墻和屋頂椽子。在其他情況下，某些元素是在場外建造的，然后用卡車運(yùn)來大塊地豎立起來。例如，現(xiàn)在通常在場外建造屋頂桁架，然后用起重機(jī)將其吊裝到位。然而，在其他情況下，即使是框架墻也是在場外制造的，這可以使結(jié)構(gòu)框架運(yùn)行得非?？?。

結(jié)構(gòu)框架通常由一隊木匠完成，他們?yōu)閯e墅裝修公司永久工作，但木匠是根據(jù)需要雇傭的獨(dú)立工人也很常見。

構(gòu)圖發(fā)生得非?？?，通常在一兩天內(nèi)，因為迫切需要將結(jié)構(gòu)包裹起來以使其免受天氣影響。

08、添加護(hù)套和屋頂

墻壁和屋頂覆板，然后是房屋包裝、屋面紙和木瓦，快速完成框架工作。目標(biāo)是為結(jié)構(gòu)提供良好的防風(fēng)雨措施，并允許工作人員在庇護(hù)所下繼續(xù)工作。墻壁和屋頂覆層通常由負(fù)責(zé)基本框架的同一組人員安裝，但帶狀皰疹和其他屋頂材料通常由專業(yè)分包商完成。

在今天的建筑中，墻壁通常用定向刨花板覆蓋，然后用稱為房屋包裹的玻璃纖維薄膜覆蓋。對于屋頂裝飾板，雖然有時會使用定向刨花板和其他材料，但更常見的是使用膠合板。

屋頂幾乎立即被木瓦或其他飾面屋頂材料覆蓋。這與門窗的安裝一起，保護(hù)結(jié)構(gòu)免受雨淋，并使室內(nèi)工作以更悠閑的方式完成。

隨著屋頂?shù)耐旯?，該項目似乎正在快速推進(jìn)，盡管接下來的工作通常需要相當(dāng)長的時間。

09、安裝門窗

新的門窗安裝在屋頂之后——有時也同時安裝。這使結(jié)構(gòu)扣緊并保持其風(fēng)雨密以進(jìn)行后續(xù)工作。建筑專業(yè)人士將這座建筑描述為在這個階段之后“干涸”，這意味著內(nèi)部受到保護(hù)。

用于添加房間的門窗通常是從制造商處訂購的庫存元件。一般木匠很容易安裝。

10、電氣、管道和暖通空調(diào)中的粗加工

電氣、管道和供暖/制冷等關(guān)鍵服務(wù)是“粗加工”的，這意味著在墻壁、地板和天花板仍處于原始框架中時安裝了管道、布線和管道系統(tǒng)等幕后元素條件，框架成員暴露。

當(dāng)這些分包商——電工、水管工和暖通空調(diào)技術(shù)人員——進(jìn)來時，項目出現(xiàn)放緩是正常的，但這些行業(yè)往往工作得相當(dāng)快，通常在一兩天內(nèi)完成他們的工作。真正的障礙往往與等待城市檢查員檢查和批準(zhǔn)工作有關(guān)。在對墻壁、地板和天花板進(jìn)行任何額外工作之前，需要檢查和批準(zhǔn)這些系統(tǒng)。

11、添加絕緣和干墻

隨著機(jī)械檢查完成后增加絕緣和干墻，該項目開始看起來像一個真正的結(jié)構(gòu)。絕緣材料可以是許多不同類型中的一種或多種，??從標(biāo)準(zhǔn)玻璃纖維棉絮到噴涂泡沫再到吹入纖維素。干墻施工是一個多階段的過程：懸掛床單，用濕干墻化合物“弄臟”接縫，讓該化合物干燥，然后打磨接縫。 

保溫層和石膏板有時由一般的框架木匠安裝，但也可以由專門從事這項工作的分包商來完成。如果他們穩(wěn)定地工作，工人將在短短幾天內(nèi)完成絕緣和干墻安裝。

12、完成內(nèi)部

下一步是安裝地板和櫥柜，以及粉刷天花板和墻壁。任何一個任務(wù)都可以先出現(xiàn)，并且順序通常取決于日程安排的可用性。油漆裝修公司在安裝完飾面地板后清潔油漆方面經(jīng)驗豐富，但在油漆墻壁后更容易安裝修整工作。對于小型項目，油漆和地板通常由飾面木匠完成，但大型工作可能需要地板和油漆分包商。

內(nèi)部通道門、踢腳板、門窗飾板、頂飾條和其他飾件的安裝通常由專門從事這項工作的精飾木匠完成，盡管一些普通木匠同樣擅長粗框架和精飾工作。

13、進(jìn)行電路連接

在項目接近尾聲時，管道工、電工和 HVAC 技術(shù)人員將返回完成管道裝置、燈具、墻壁開關(guān)和插座以及 HVAC 設(shè)備的安裝和最終連接。其中一些工作可能與室內(nèi)裝修工作同時進(jìn)行。

在這個階段，延誤很常見，因為這些機(jī)械系統(tǒng)分包商的需求量很大。在規(guī)范允許的情況下，別墅裝修公司可以讓他們自己的員工完成大部分的最終連接工作。

14、完成景觀美化

隨著房屋內(nèi)部接近完工，為了方便進(jìn)入現(xiàn)場而被連根拔起的景觀現(xiàn)在已經(jīng)修復(fù)。土方設(shè)備可能會返回到地基周圍的回填土、平整和勾勒院子的輪廓，景觀承包商可能會到達(dá)種植樹木和灌木并恢復(fù)草坪。

雖然土方工程通常在別墅裝修公司的監(jiān)督下，但房主有時會與不同的公司簽訂合同，以進(jìn)行最終的景觀美化工作?；蛘?，一些房主選擇自己種植和修復(fù)草坪。

15、完成打孔清單

打孔清單是對剩下要做的雜項的記錄。其中許多是收尾工作，必須等待其他工作或在此過程中被遺漏。通常，承包商和房主都會編制他們自己的清單，并將它們組合成一個主清單。

別墅裝修公司和房主完成打孔清單和最終演練是最后一步，它標(biāo)志著別墅裝修公司現(xiàn)在向房主開具最終付款發(fā)票的時間點(diǎn)。

有很多方法可以構(gòu)建從房主到別墅裝修公司的付款時間表，但通常會在工作開始之前預(yù)先支付大量首付款，然后隨著工作的進(jìn)行以商定的時間間隔支付一兩筆款項. 通常，最后 10% 到 25% 的付款取決于完成清單以及房主和別墅裝修公司的最終演練。

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